четверг, 7 февраля 2013 г.

расторгнуть договор аренды пример

Как известно, компании на УСН при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации т

Допустим, фирма на УСН сдает в аренду помещения. В договоре аренды со съемщиком в качестве выполнения им обязательств предусмотрено перечисление задатка (обеспечительного платежа) (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Возникает вопрос, вправе ли «упрощенец» обеспечительный платеж арендатора не признавать доходом и не отражать при расчете «упрощенного» налога?

Задаток не признают доходом

Возможна ситуация, когда в договоре аренды предусмотрено условие о том, что задаток направляется на зачет арендной платы (например, за последний месяц аренды). Обеспечительный платеж в таком случае признают доходом «упрощенца» в момент поступления денег на расчетный счет. Это связано с тем, что задаток в данной ситуации не имеет обеспечительной функции и его можно рассматривать как предоплату по договору аренды.

Доходом «упрощенца» будет не полученный обеспечительный платеж, а сумма возмещения убытков или ущерба из этого депозита

Если обеспечительный платеж направлен на своевременную компенсацию арендной платы, в случае ее просрочки задаток необходимо зачесть в счет арендной платы и включить в состав доходов. Поступившая позже арендная плата станет авансовым арендным платежом за следующие периоды, если не будет заключено какое-либо дополнительное соглашение к договору.

Сумму задатка в книге учета доходов и расходов на момент поступления на расчетный счет (3 сентября) не отражают. (рис.2).

1-го сентября на расчетный счет ОАО «Актив» поступила сумма арендной платы за сентябрь, а 3 сентября — сумма обеспечительного платежа. 30 октября ОАО «Пассив» направило соглашение о расторжении договора аренды от 29 октября 2. ОАО «Актив», в свою очередь, полностью удержало полученный им обеспечительный платеж в качестве отступного за досрочное расторжение договора арендатором. В книге учета доходов и расходов арендодатель отразит суммы следующим образом. (рис.1)

Пример: ОАО «Актив» (арендодатель на УСН) заключило с ОАО «Пассив» (арендатор) договор аренды нежилого помещения сроком на 6 месяцев с 1 сентября. Согласно условиям договора обеспечительный платеж составляет 35 000 руб., ежемесячная арендная плата — 25 000 руб. При этом сумма обеспечительного платежа должна быть перечислена арендатором не позднее 5 сентября. Арендодатель вправе в течение срока действия договора использовать обеспечительный платеж на удержания в возмещение ущерба, задолженности, отступного или возвратить арендатору по окончании срока действия договора.

Доходом для фирмы на УСН будет не полученный обеспечительный платеж, а сумма возмещения убытков или ущерба из этого депозита. Признают такие доходы на дату проведения удержаний5. Компании необходимо позаботиться о документах, подтверждающих, что произведено удержание на ту дату, которая указана в книге учета доходов и расходов. Такими документами могут быть, например, направленное арендатору претензионное письмо, бухгалтерская справка, соглашение о расторжении договора.

Вправе ли фирма на УСН рассматривать обеспечительный платеж арендатора не как аванс, то есть не признавать его доходом и не отражать при расчете «упрощенного» налога? У финансового ведомства по данному вопросу есть своя позиция. Сумма полученного задатка не является доходом «упрощенца» только в том случае, если она имеет исключительно обеспечительную функцию3 и направлена, например, на удержания в возмещение ущерба, задолженности, отступного, на возврат при расторжении договора и прочее. Чтобы не возникло споров с налоговиками, сумму задатка в договоре аренды лучше указать отдельно от арендной платы. Отметим, что иногда инспекторы все же придираются к задаткам и пытаются включить их в базу расчета «упрощенного» налога, но суды встают на сторону компаний4.

«Упрощенцы» ведут учет доходов кассовым методом2. То есть датой получения доходов признается день поступления денег на расчетный счет в банке и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) иным способом. Компания должна отражать все получаемые доходы в книге учета доходов и расходов на дату их поступления. Суммы предоплаты при кассовом методе также включают в состав доходов*.

Фирма на УСН, которая сдает в аренду помещения, может предусмотреть в договоре со съемщиком в качестве выполнения им обязательств перечисление задатка (обеспечительного платежа)1. Ситуация порождает насущные вопросы. Вправе ли арендодатель учитывать такие суммы при расчете «упрощенного» налога, в какой момент задаток отражают в книге учета доходов и расходов?

Сумма задатка, полученного по договору аренды, не является доходом «упрощенца», если такой платеж обеспечительный и направлен, например, на удержания в возмещение ущерба, задолженности, отступного или на возврат при расторжении договора.

Журнал «Актуальная бухгалтерия» 2012/11. Задаток по аренде доход «упрощенца»?

Свидетельство ПИ N-ФС77-29890

Учредитель и Издатель: ООО "Издательство Гарант-Пресс"

Периодичность: 1 раз в месяц

Актуальная бухгалтерия

Журнал «Актуальная бухгалтерия» 2012/11. Задаток по аренде доход «упрощенца»?

Комментариев нет:

Отправить комментарий